酒店的上一休二什么意思（酒店上二休二是什么意思）

大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。

保利锦上二期 关键词：

央企保利、四环外、朝阳区、商品房、7号线临铁、有小户型、有低于468万的普宅、东西通透两居、均价6.5-7.3万、保利物业、明式园林、十一学校旁。

附近其他楼盘的测评：

融创朝阳壹号，7.1万每平米值不值？

保利锦上二期，一休总结了优缺点，放在文末。真正的优惠福利＋更深度的爆料我都了解，可单问，很多硬核内容无法公开，请谅解。

6大问题，灵魂拷问

1、区域地段咋样？

保利锦上二期，位于朝阳区的王四营，东五环内。

最近的就业区是国贸CBD，直线距离只有7.7km，所以有些宣传会把这里称为“CBD后花园”。

守着国贸，自然不愁流量和关注度，王四营抓住了北京的"现在"。那北京的“未来”在哪呢？普遍认为是北京东部的通州和东南的亦庄，一政一经，这也符合京津冀一体化的大战略。

而且王四营恰好处在三者之间，这就是所谓“黄金三角”理论的由来。

王四营板块一共有四个在售项目，相对位置关系如上图。

2021年北京一批次土拍后，出现了保利锦上（一期）、中绿（鲁能）东岳府、朝阳壹号三足鼎立的格局，哥仨明争暗斗了一年，好不热闹。

一年后，王四营L04地块土拍，保利再接再厉，重仓王四营。操盘手的意图明显，简单干脆，延续一期的热度，就叫保利锦上二期。原班人马，老剧新演。与时间赛跑，产品信息公布、取预售证、开盘，所有节点都特别快，快到都不太像一个央企。

再来说说项目周边的情况。

保利锦上一期西侧的地块，原本说会建北京中医医院的新院区。但从最近的消息来看，这医院倒是还在附近，只是搬到了五环外的绿城沁园项目旁边。

几家欢喜几家愁，有人讨厌挨着医院，嫌杂乱，也有人觉得知名医院在旁，很方便，见仁见智了。

二期楼盘的北侧一有大片位置，是未来的产业配套，也就是中关村朝阳园垡头中心。其中包括8万平米的主题商业、孛罗营商业街、景观河道，还有人民日报的印务中心。

保利锦上二期的正北侧，紧挨着的是中直机关的家属楼，与王四营十一学校的引进不无关系。（也正是这个家属楼的存在，让融创朝阳壹号东南角的楼栋变矮）

家属楼的西南角，有一个幼儿园，可实现目送式上下学。

二期西侧紧挨着朝阳壹号，东侧是小河和大片的绿化隔离带，南侧是地铁7号线的车辆段。

大实话：

不吹不黑，这是一休的风格，咱丑话说在前面。

首先，说说历史吧，这里存在过污染问题。

那现在是否还有呢？

官方强调现在没有问题，要不然也不会提供住宅用地，这是民生问题。但前几年确实有过投诉，直到今天也依然有怀疑者。

一休只说事实，北京的石景山首钢曾经污染较为严重，与之对应的就是朝阳区的垡头焦化厂这一带，东西呼应。

王四营曾经是东南郊工业园，因风向问题，对CBD有不小的影响，又赶上奥运，不得不搬。

这里停工好多年了，原来的工业园也早都搬离了。比如焦化厂是2006年停工的，遗址保留，未来定位是文化创意产业园，对标酒仙桥798街区。

其次，朝阳很大，北侧比南侧好得多，这是共识。

如果您实地看房的时候满脑子想着“新北苑”“望京”那种印象，那您确实想多了。

甚至这附近的公路曾经有过“朝阳第一破”的“美称”，虽然有点夸张，但可见一斑啊。

最后，产业暂时较为低端，版块素质多少差点意思。

物流园、汽配城、批发市场，这三种居多。

规划方面，附近有朝阳区十四五规划和2035年远景目标纲要中的“中关村朝阳园”。

坦诚地讲，与金盏、东坝的规划相比那一定是逊色不少，但有总比没有强。

一休认为：朝阳的南部早晚都得有一个中心，这个中心大概率是垡头王四营这个版块。

其他版块不管是从区位因素还是现行状况，都还不如这儿呢，就怕货比货。

买这儿，那就必须要相信朝阳区，得有点耐心。

那一大片安置房、回迁房与新盘不挨着，分列地铁线南北两侧，且彼此都是封闭管理的，一休倒觉得还好。

双刃剑嘛，总得有点人流量，要不然后续配套引不进来。

安置居民以东城老北京为主，参照之前的东城安置房经验，不排除之后会引入东城名校分校的可能，毕竟保利锦上的南侧确实是还有规划教育用地，可期待。

有粉丝问：休哥，说了这么多缺点，那你不建议大家买王四营喽？

答：并不是，每个盘都有优缺点，不无脑吹也不无脑黑，我只是说事实，不想带节奏。

存在就有价值，你当卖地的老爷和拿地的掌柜都是傻子吗？

况且，每个客户的需求情况不同，如果我简单一句“买，没毛病”，或者“坑盘别碰”，你认为这是负责任的表现吗？

我不想这样，我还是更喜欢和大家仔细聊聊，对症下药。欢迎给一休留言。

2、地铁交通方便吗？

交通方面，地铁很便捷。保利锦上二期，距焦化厂地铁站直线距离500米，不远不近，还可以。门口的7号线，是东西走向的框架线路，可换乘10号线、14号线、八通线、5号线、8号线、4号线、9号线，很方便。

向西3站是欢乐谷，向东9站到环球影城。坊间传闻：左手欢乐谷，右手环球影城。

因为焦化厂站有车辆段，印象中这站是有区间车的，意味着始发站有座位。（对地铁出行十分在意的朋友们，可以自行确认一下）

公路交通方面，五横两纵的格局，东四环、东五环，京哈、京津、京沪、京通、广渠路。

必须要提一句新修的化工路，朝阳区唯一双向8车道的市政路。路况好，对区域交通配套是巨大提升。在楼盘南侧700米，很近，可以直奔东四环。

王四营距东四环四方桥，4公里左右，走京哈高速—东四环—建国路即可，到国贸CBD只需9-10公里，通勤时间很不错。

保利二期的配套方面，有一个隐藏小福利。

走小路，从五环下面穿过去，步行到豆各庄板块，也就是下一站的黄厂站。那里的惠多港购物中心预计在年底就开业了，北京中医院的初步选址也在那，这俩配套就在竞品楼盘绿城沁园的两边。

3、户型好吗？

67-170㎡，两居-四居，全生命周期产品。

不仅面积段多样，户型总类也多达9种。

A户型，67㎡两居，纯东或者纯西户型。比较方正，采用了两梯四户常见的中间户设计，只是面积做到了更小，功能性基本一致。次卧其实并不小，只是开窗面积稍小，这是中间户的无解问题。

麻雀虽小五脏俱全，很适合奋斗型的家庭，小两口的第一套房，不求多大，只为上班通勤方便。

B户型，75㎡两居，东西通透。并没有为了追求通透而做得狭长怪异，同样很方正，这点不容易。

因为都是边户，所以卫生间实现了明卫，而且有的房源卫生间是朝南的。

通透性还可以，姑且算成270°通风吧，整体还是挺实用的。美中不足，进门处的厨房右侧，浪费了一点面积，建议挂点画什么的，增加一些归家仪式感。此消彼长，虽有浪费，但还增加了玄关，给了小户型一些体面。

C户型，86㎡三居，东西通透，是二期门槛最低的三居，只有38套，590万左右，明厨明卫。

户型结构很常规，和限竞房初期那种89㎡的差不多。有了孩子，或者家里来老人也算住得下，好歹是三居。

D户型，94㎡三居。大部分房源是带点角度的，所以严格说并非绝对的正南正北，王四营的项目全有这个问题。但也还好，这种房子依然可称之为南北通透。

很有特色的设计，全部边户。南向两面宽，放了主卧和次卧。

什么？客厅不朝南？

是的，放在了西边。为了弥补缺点，客厅加大了窗户面积，超大边窗，5.3米面宽。视野很不错，尤其一进家门，很开阔。这样也实现了LDK餐厨客一体化，动线好很多，也算是一种动静分离的尝试吧。

E户型，98㎡三居，中规中矩的三面宽网红设计。

通透性很好，U形厨房，主卧转角飘窗。这面积段还安排了家政间，小亮点。

F户型，114㎡三居。

三面宽朝南，南向面宽有10.3米，还不错。南向两个卧室都送了飘窗，门口有入户收纳玄关，还预留了家政间，全部都是加分项。

大L型厨房，双明卫，标准的餐厨客一体化设计，动线很不错，通风效果不错。

槽点：

北向次卧门正对着入户门，即使在咱们北方，这个缺点也有很多人在意。进门就是卫生间，也值得商榷。

北侧房间有点偏长条设计，摆床的话要研究一下。客厅背景墙偏小，家具和电视摆放需要花点心思。

H户型，155㎡四室两厅两卫。南向面宽依然优秀，客厅6米，大宅既视感。阔气，敞亮。双明卫，实用，主卧转角飘窗，好评。

四叶草格局，或者叫眼镜户型。四个卧室分列一角，互不打扰，适合家庭成员较多的朋友们。

通风和采光都很好，进门就显大，很开阔，但缺少玄关。

适合客厅娱乐较多的家庭，要不然还是有点大。一休认为，这户型的收纳空间相对会小一点，餐厅附近的大块面积，都不能放柜子。

毕竟面积是一定的，客厅和餐厅大了，其他空间就小了。

127㎡三居、170㎡四居，这两个不做展示了，想要户型图的问我要，也可以帮分析几句。

大实话：

不是精装，只是全装修，这是槽点。但仔细一想，保利二期就不可能弄精装，毕竟和一期的指导价一样，二期如果送精装，岂不是砸自己的脚？这种事情是不存在的。

因为各种限制要求，王四营的前三个项目，都没小户型。但保利锦上二期在机缘巧合下突破了这种局限。

五环内＋临铁＋小户型，这三条叠加，太有竞争力了，即便是南五环内也一样会抢手的。

114㎡和155㎡的户型，与一期一模一样，所以样板间都没改，继续沿用。这次新增了75㎡和98㎡的样板间，去之前也可给我留言，一休也可以单独告知些小细节。

4、楼盘品相如何？

15栋楼，954户商品房住宅，外加一栋配套楼。

地块采用高层结合少量多层布置，板点结合，中部造景。围合多组团，大尺度的中央花园景观。

除 1#楼、8#楼、9#楼东西向布置外其它楼栋均是南北朝向，南北楼间距均在 44 至 55 米左右。

67/75 户型采用二梯四户楼型，87/125/170 户型一梯两户楼型，其余采用两梯两户楼型。

1#、11#、14#、15#为点式排布、仅一个单元设计，8#为三个单元拼接，其余为两个单元拼接楼型。

小区以现代主义风格为主，延续了一期的超大窗墙比，窗台最低仅20厘米。

楼栋以基座+主体+压顶经典三段式设计为基础，基座局部采用米白色石材，中段是真石漆及质感涂料。

很多朋友可能会好奇，为什么是“明式园林”？

一休还特意和保利的朋友聊过这事，其实就是拿“历史底蕴”做文章。

明初，燕王朱棣以北京为根据地，发动“靖难之役”。传说王四营是第四营，守备姓王，故而得名“王四营(村)。

这次的园林设计团队是奥雅，很知名。设计理念还挺讲究，据说有“宅东有水，紫气东来”的讲究，所以小区园林“引”水入园，又以明代画家沈周的《东庄二十四景》图为灵感来源，“以画入园”。

太过艺术的东西，咱也不好点评，我一直都认为这玩意儿都有点虚，基本大同小异。即便是高端盘，交付产品真正能让人印象深刻的也很少。大家看看热闹，听听就得了。

土拍时刻：

2022年2月17日，北京一批次集中土拍，，朝阳王四营1304-L04地块吸引了中海、北京城建、保利+金地、华润、建发，共5家房企及联合体参与现场竞价。

虽然中海举牌多次，但最终金地+保利联合体以42.4亿元竞得该地块，可售住宅楼面价约4.6万元/平米，溢价率8.16%。由于未触及土地价格上限，不用配建保障房，都是纯商品房住宅。

L04地块为R2二类居住用地，建设用地面积为36848.991㎡、建筑控制规模≤92122㎡，地块容积率2.5，绿化率30%，建筑控制高度为40米（局部60米），无70/90限制。

5、开发商口碑如何？

保利是纯粹的央企开发商，规模目前算是全国第五，很稳健。Top5中，唯一的央企开发商。

典型的“92派”，规模比同为央企的华润、招商、中海，都要庞大。

深耕北京市场20年，代表作：保利东郡（国贸）、保利中央公园（望京）、保利海德公园（北三环）、和光尘樾（东坝）。

这几年，保利北京持续发力。除了“和光”“和锦”“和悦”等老牌产品线，又推出了“云上”、“锦上”高端产品。

保利在北京的在售项目包括：和悦璞云、熙悦云上、和光瑞府、保利·锦上、和光悦府、和锦华宸、保利云上，可谓“七盘齐发”。

物业方面，保利锦上选用自家物业，规模和品质也都还可以。

大实话：

外行看热闹，内行看门道。

一休自然不会和你讲那些烂大街的信息，逻辑与分析是一定要有的，老粉都懂。说3个细节吧，很重要。

1、保利锦上一期的时候，是王四营三兄弟中第二个放出案名的，但却第一个开盘。弯道超车，把第一个放出案名的朝阳壹号，甩在身后，实属不易。

为什么这么说呢？

融创是团队能力超强的代表，强有力的Top民企，产品力出色，周转极快。。但这次融创竟然在领先的局面下，被央企开发商反超，确实有点吃惊。（前几年，央企开发商似乎放飞自我了，维权问题多发，此为背景。）

保利锦上二期，速度同样很快，蓄客周期并没有太久，拿证第二天一大早就开盘，真挺敢干的。24小时售楼处营业，也是够拼的。

2、刚关注楼市的朋友可能不知道，去年8月份，北京出台了样板间新规。打破了很多平衡，大家都在观望。

在这种背景下，保利率先搞定了样板间，在大部分开发商都不敢吃第一只螃蟹的时候。敢为人先，不像一个央企。

3 实际销量，数据说话。

保利锦上已经证明了自己，销量很能说明问题。在去年朝阳区的10个新盘中，一期包揽了销售套数、销售金额的双冠军。

没错，尽管很多人都在吹崔各庄，diss王四营。但实际销量确实让人吃惊，就是出自王四营的项目干掉了一众朝阳热门选手。

在朝阳壹号和东岳府还深陷困境的时候，保利锦上一期已经去化殆尽，晚大半年开盘的二期都来了，这是要把前辈拍死在沙滩上的节奏。

二期开盘首日，去化151套，还不错。但好像还没公布成交额，可能是小户型太多，金额方面吃亏。

6、价值和价格咋样？

同四环的楼盘：

北四环外就不说了，上一个新盘是中建壹品学府公馆，单价10.8，全是大面积，开盘就售罄。

东四环外，同朝阳，十八里店。金隅昆泰云筑，均价7.5万，容积率同2.5，也是纯商，17号线临铁，但地理位置颇具难言之隐。

华润橡树湾：南四环外，容积率也2.5，指导价6.6万。大兴区西红门，京开高速旁，没地铁。类似情况的，还有壹品兴创·御璟星城。

华润橡树湾，北京四环新盘，有普宅？

兴叁號院：南四环外，指导价7.3万。没地铁，大兴旧宫，亦庄新城。中海旗舰款产品，藏峰系，118㎡起步。

「一休大实话」中海兴叁號院：四环外的明星顶豪产品，缺点也不少

融创长安悦玺：西四环外，石景山，无地铁，均价7.95万。类似情况的还有小瓦窑的新地块，被口碑很差的“卧龙凤雏”联合体拿到，均价7.5万。

融创长安悦玺：北京城六区四环上新，开发商临阵换人？

龙樾天元：丰台大井，西四环外。117㎡起步，预计8.5万左右。容积率同样2.5，到地铁距离较远。

天阅山河、国誉万和城：丰台大瓦窑，单价8.1万，最小面积109㎡。有地铁14号线，周边较荒。

西四环神户型改善盘，首创真封神了？

周边竞品

融创朝阳壹号和中绿东岳府，是绕不开的俩竞品。但一休认为，那俩主要是一期的竞品，二期100㎡以下的小户型占了78%，最大竞品恐怕是绿城沁园。同样是有两居，五环内外的区别。

龙湖熙上：朝阳管庄，不临铁，东五环外，广渠路南。均价69800，最小66㎡，有两居三居小户型。

碧桂园和世界：通州副中心，环球影城附近。与锦上同样在7号线，万盛西地铁站。实际成交均价不到6万，有62㎡两居和75㎡三居，精装交付。

「碧桂园和世界」东部临铁刚需盘，环球影城能助力多少？

「碧桂园和世界」实景看房，通州明星盘到底有啥配套？

绿城桂语听澜：通州台湖，17号线旁。北京小学北京八中，单价5.8万，103㎡三居起步，精装交付，亦庄新城。

【一休大实话】「深度测评」桂语听澜：亦庄单价5.8W的新盘，到底咋样？

看房前，先问问我，多对比，售楼处的常见套路我也可以告诉你们，隔行如隔山，能帮则帮。

缺点总结

1、朝阳区的南北发展差异很大，不均衡，南侧以待成熟地段为主。多物流、仓储、农贸市场、汽配城。部分地段还是会感觉荒凉，城中村既视感还是会有。这种情况在北京很多，不要太玻璃心。

2、经济适用房、回迁房、安置房居多，逼格不是很高。同期，朝阳的东坝也是这个局面，那时候也很多保障房，尤其南区，现在逐渐洗白了，北区都开始走高端路线了。

焦化厂其实也分南北，保障房基本是在南侧，商品房在北侧。

安置房的话，其实并非全是坏事，比如通州次渠台湖、顺义仁和临河也有很多安置房，随之而来的不仅是老城人口，还有配套，尤其是东西城的名校分校，这是很有历史依据的。想当年，垡头、焦化厂这边也吸纳了很多东西城的安置居民，王四营这边东城的居多。

3、历史遗留问题，化工园区土地较多，项目附近是老焦化厂。东首钢，西化工（焦化厂），因此带来了诸多顾虑。一休当然也帮大家去了解过，饮用水方面，统一采用的市政供水，不是地下水。土地方面，地块原本就是住宅用地，并非焦化厂用地，且政府供给土地后，会换土，开发商会找第三方检测机构并公布结果。以上是我和一些房企内部的朋友了解到的，一休也会继续帮助大家再次调查。

4、有人说王四营会逐渐发展成"CBD后花园"，一休倒是不这么看。原因有三。

首先，王四营并不是距离国贸最近的版块。其次，王四营是有产业加持的，并非纯睡城的定位，前景更好。最后，“后花园”的称号已经在双井手上了，顶多也就是百子湾来偶尔争抢一下。

其实也没必要成为后花园，可以有点自信，哈哈。

优点总结

1、东五环内，稀缺性相当足够。在2021之前，十年没供地了。

2018年开始，限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房，这个政策也进一步增加了五环内住宅地块的优越性。

2、朝阳区，自带光环。想要城六区户口和朝阳学籍的朋友，大有人在。

3、石景山五环内融创的长安悦玺，售价都7.95万，不临铁。石景山五环外，单价也早就7.5万多了，反观五环内的保利锦上二期才7.1万。

朝阳区主要新房板块如图，基本都在五环外，而王四营是五环内的，但价格是最低的7.1万。ZF也是考虑到周边现状差点意思，没卖那么贵。

4、焦化厂垡头板块，已经有成熟居民区，商业需求迫切、地铁已通、公路在修、有足够发展的空地、基础设施逐步在发展，这些都是成为区域中心的必备要素。

5、朝阳东南部一直没啥中心，必须得有个领跑者带动周边，王四营具备这样的素质。朝阳起码会把17号线北侧到7号线周边的这些板块先发展，比如朝阳港、十八里店，要不然这里不会修地铁的。至于小红门那种朝阳最南侧，怕是沦为最末流了。

6、2035年重点规划中，将中关村朝阳园垡头中心区作为重中之重。有产业利好加持，这是板块能持久稳健发展的重要因素，也便于打造区域中心。

7、这板块倡导职住平衡，目前看也在真正落地，不仅是说说的那种。住宅和产业四六分，又由于这版块的住宅已经不少了，起码十几万居民，因此新的住宅用地会显得更有价值。

关注【一休侃房】，想看哪个楼盘的测评和对比，评论区写出来！保证篇篇干货，走心点评！