酒店的上一休二什么意思(酒店上二休二是什么意思)

大家好,我是一休,北京地产行业的一名深耕者,擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料,坚持原创输出,只想说点实话。

保利锦上二期 关键词:

央企保利、四环外、朝阳区、商品房、7号线临铁、有小户型、有低于468万的普宅、东西通透两居、均价6.5-7.3万、保利物业、明式园林、十一学校旁。

附近其他楼盘的测评:

融创朝阳壹号,7.1万每平米值不值?

保利锦上二期,一休总结了优缺点,放在文末。真正的优惠福利+更深度的爆料我都了解,可单问,很多硬核内容无法公开,请谅解。

6大问题,灵魂拷问

1、区域地段咋样?

酒店的上一休二什么意思(酒店上二休二是什么意思)

保利锦上二期,位于朝阳区的王四营,东五环内。

最近的就业区是国贸CBD,直线距离只有7.7km,所以有些宣传会把这里称为“CBD后花园”。

守着国贸,自然不愁流量和关注度,王四营抓住了北京的"现在"。那北京的“未来”在哪呢?普遍认为是北京东部的通州和东南的亦庄,一政一经,这也符合京津冀一体化的大战略。

而且王四营恰好处在三者之间,这就是所谓“黄金三角”理论的由来。

酒店的上一休二什么意思(酒店上二休二是什么意思)

王四营板块一共有四个在售项目,相对位置关系如上图。

2021年北京一批次土拍后,出现了保利锦上(一期)、中绿(鲁能)东岳府、朝阳壹号三足鼎立的格局,哥仨明争暗斗了一年,好不热闹。

一年后,王四营L04地块土拍,保利再接再厉,重仓王四营。操盘手的意图明显,简单干脆,延续一期的热度,就叫保利锦上二期。原班人马,老剧新演。与时间赛跑,产品信息公布、取预售证、开盘,所有节点都特别快,快到都不太像一个央企。

再来说说项目周边的情况。

保利锦上一期西侧的地块,原本说会建北京中医医院的新院区。但从最近的消息来看,这医院倒是还在附近,只是搬到了五环外的绿城沁园项目旁边。

几家欢喜几家愁,有人讨厌挨着医院,嫌杂乱,也有人觉得知名医院在旁,很方便,见仁见智了。

二期楼盘的北侧一有大片位置,是未来的产业配套,也就是中关村朝阳园垡头中心。其中包括8万平米的主题商业、孛罗营商业街、景观河道,还有人民日报的印务中心。

酒店的上一休二什么意思(酒店上二休二是什么意思)

保利锦上二期的正北侧,紧挨着的是中直机关的家属楼,与王四营十一学校的引进不无关系。(也正是这个家属楼的存在,让融创朝阳壹号东南角的楼栋变矮)

家属楼的西南角,有一个幼儿园,可实现目送式上下学。

二期西侧紧挨着朝阳壹号,东侧是小河和大片的绿化隔离带,南侧是地铁7号线的车辆段。

酒店的上一休二什么意思(酒店上二休二是什么意思)

大实话:

不吹不黑,这是一休的风格,咱丑话说在前面。

首先,说说历史吧,这里存在过污染问题。

那现在是否还有呢?

官方强调现在没有问题,要不然也不会提供住宅用地,这是民生问题。但前几年确实有过投诉,直到今天也依然有怀疑者。

一休只说事实,北京的石景山首钢曾经污染较为严重,与之对应的就是朝阳区的垡头焦化厂这一带,东西呼应。

王四营曾经是东南郊工业园,因风向问题,对CBD有不小的影响,又赶上奥运,不得不搬。

这里停工好多年了,原来的工业园也早都搬离了。比如焦化厂是2006年停工的,遗址保留,未来定位是文化创意产业园,对标酒仙桥798街区。

酒店的上一休二什么意思(酒店上二休二是什么意思)

其次,朝阳很大,北侧比南侧好得多,这是共识。

如果您实地看房的时候满脑子想着“新北苑”“望京”那种印象,那您确实想多了。

甚至这附近的公路曾经有过“朝阳第一破”的“美称”,虽然有点夸张,但可见一斑啊。

最后,产业暂时较为低端,版块素质多少差点意思

物流园、汽配城、批发市场,这三种居多。

规划方面,附近有朝阳区十四五规划和2035年远景目标纲要中的“中关村朝阳园”。

坦诚地讲,与金盏、东坝的规划相比那一定是逊色不少,但有总比没有强。

一休认为:朝阳的南部早晚都得有一个中心,这个中心大概率是垡头王四营这个版块。

其他版块不管是从区位因素还是现行状况,都还不如这儿呢,就怕货比货。

酒店的上一休二什么意思(酒店上二休二是什么意思)

买这儿,那就必须要相信朝阳区,得有点耐心。

那一大片安置房、回迁房与新盘不挨着,分列地铁线南北两侧,且彼此都是封闭管理的,一休倒觉得还好。

双刃剑嘛,总得有点人流量,要不然后续配套引不进来。

安置居民以东城老北京为主,参照之前的东城安置房经验,不排除之后会引入东城名校分校的可能,毕竟保利锦上的南侧确实是还有规划教育用地,可期待。

有粉丝问:休哥,说了这么多缺点,那你不建议大家买王四营喽?

答:并不是,每个盘都有优缺点,不无脑吹也不无脑黑,我只是说事实,不想带节奏。

存在就有价值,你当卖地的老爷和拿地的掌柜都是傻子吗?

况且,每个客户的需求情况不同,如果我简单一句“买,没毛病”,或者“坑盘别碰”,你认为这是负责任的表现吗?

我不想这样,我还是更喜欢和大家仔细聊聊,对症下药。欢迎给一休留言。

2、地铁交通方便吗?

交通方面,地铁很便捷。保利锦上二期,距焦化厂地铁站直线距离500米,不远不近,还可以。门口的7号线,是东西走向的框架线路,可换乘10号线、14号线、八通线、5号线、8号线、4号线、9号线,很方便。

向西3站是欢乐谷,向东9站到环球影城。坊间传闻:左手欢乐谷,右手环球影城。

因为焦化厂站有车辆段,印象中这站是有区间车的,意味着始发站有座位。(对地铁出行十分在意的朋友们,可以自行确认一下)

酒店的上一休二什么意思(酒店上二休二是什么意思)

公路交通方面,五横两纵的格局,东四环、东五环,京哈、京津、京沪、京通、广渠路

必须要提一句新修的化工路,朝阳区唯一双向8车道的市政路。路况好,对区域交通配套是巨大提升。在楼盘南侧700米,很近,可以直奔东四环。

王四营距东四环四方桥,4公里左右,走京哈高速—东四环—建国路即可,到国贸CBD只需9-10公里,通勤时间很不错。

酒店的上一休二什么意思(酒店上二休二是什么意思)

保利二期的配套方面,有一个隐藏小福利。

走小路,从五环下面穿过去,步行到豆各庄板块,也就是下一站的黄厂站。那里的惠多港购物中心预计在年底就开业了,北京中医院的初步选址也在那,这俩配套就在竞品楼盘绿城沁园的两边。

3、户型好吗?

67-170㎡,两居-四居,全生命周期产品。

不仅面积段多样,户型总类也多达9种。

酒店的上一休二什么意思(酒店上二休二是什么意思)

A户型,67㎡两居,纯东或者纯西户型。比较方正,采用了两梯四户常见的中间户设计,只是面积做到了更小,功能性基本一致。次卧其实并不小,只是开窗面积稍小,这是中间户的无解问题。

麻雀虽小五脏俱全,很适合奋斗型的家庭,小两口的第一套房,不求多大,只为上班通勤方便。

酒店的上一休二什么意思(酒店上二休二是什么意思)

B户型,75㎡两居,东西通透。并没有为了追求通透而做得狭长怪异,同样很方正,这点不容易。

因为都是边户,所以卫生间实现了明卫,而且有的房源卫生间是朝南的。

通透性还可以,姑且算成270°通风吧,整体还是挺实用的。美中不足,进门处的厨房右侧,浪费了一点面积,建议挂点画什么的,增加一些归家仪式感。此消彼长,虽有浪费,但还增加了玄关,给了小户型一些体面。

酒店的上一休二什么意思(酒店上二休二是什么意思)

C户型,86㎡三居,东西通透,是二期门槛最低的三居,只有38套,590万左右,明厨明卫。

户型结构很常规,和限竞房初期那种89㎡的差不多。有了孩子,或者家里来老人也算住得下,好歹是三居。

酒店的上一休二什么意思(酒店上二休二是什么意思)

D户型,94㎡三居。大部分房源是带点角度的,所以严格说并非绝对的正南正北,王四营的项目全有这个问题。但也还好,这种房子依然可称之为南北通透。

很有特色的设计,全部边户。南向两面宽,放了主卧和次卧。

什么?客厅不朝南?

是的,放在了西边。为了弥补缺点,客厅加大了窗户面积,超大边窗,5.3米面宽。视野很不错,尤其一进家门,很开阔。这样也实现了LDK餐厨客一体化,动线好很多,也算是一种动静分离的尝试吧。

酒店的上一休二什么意思(酒店上二休二是什么意思)

E户型,98㎡三居,中规中矩的三面宽网红设计。

通透性很好,U形厨房,主卧转角飘窗。这面积段还安排了家政间,小亮点。

酒店的上一休二什么意思(酒店上二休二是什么意思)

F户型,114㎡三居。

三面宽朝南,南向面宽有10.3米,还不错。南向两个卧室都送了飘窗,门口有入户收纳玄关,还预留了家政间,全部都是加分项。

大L型厨房,双明卫,标准的餐厨客一体化设计,动线很不错,通风效果不错。

槽点:

北向次卧门正对着入户门,即使在咱们北方,这个缺点也有很多人在意。进门就是卫生间,也值得商榷。

北侧房间有点偏长条设计,摆床的话要研究一下。客厅背景墙偏小,家具和电视摆放需要花点心思。

酒店的上一休二什么意思(酒店上二休二是什么意思)

H户型,155㎡四室两厅两卫。南向面宽依然优秀,客厅6米,大宅既视感。阔气,敞亮。双明卫,实用,主卧转角飘窗,好评。

四叶草格局,或者叫眼镜户型。四个卧室分列一角,互不打扰,适合家庭成员较多的朋友们。

通风和采光都很好,进门就显大,很开阔,但缺少玄关。

适合客厅娱乐较多的家庭,要不然还是有点大。一休认为,这户型的收纳空间相对会小一点,餐厅附近的大块面积,都不能放柜子。

毕竟面积是一定的,客厅和餐厅大了,其他空间就小了。

127㎡三居、170㎡四居,这两个不做展示了,想要户型图的问我要,也可以帮分析几句。

大实话:

不是精装,只是全装修,这是槽点。但仔细一想,保利二期就不可能弄精装,毕竟和一期的指导价一样,二期如果送精装,岂不是砸自己的脚?这种事情是不存在的。

因为各种限制要求,王四营的前三个项目,都没小户型。但保利锦上二期在机缘巧合下突破了这种局限。

五环内+临铁+小户型,这三条叠加,太有竞争力了,即便是南五环内也一样会抢手的。

114㎡和155㎡的户型,与一期一模一样,所以样板间都没改,继续沿用。这次新增了75㎡和98㎡的样板间,去之前也可给我留言,一休也可以单独告知些小细节。

酒店的上一休二什么意思(酒店上二休二是什么意思)

4、楼盘品相如何?

15栋楼,954户商品房住宅,外加一栋配套楼。

地块采用高层结合少量多层布置,板点结合,中部造景。围合多组团,大尺度的中央花园景观。

除 1#楼、8#楼、9#楼东西向布置外其它楼栋均是南北朝向,南北楼间距均在 44 至 55 米左右。

67/75 户型采用二梯四户楼型,87/125/170 户型一梯两户楼型,其余采用两梯两户楼型。

1#、11#、14#、15#为点式排布、仅一个单元设计,8#为三个单元拼接,其余为两个单元拼接楼型。

酒店的上一休二什么意思(酒店上二休二是什么意思)

小区以现代主义风格为主,延续了一期的超大窗墙比,窗台最低仅20厘米。

楼栋以基座+主体+压顶经典三段式设计为基础,基座局部采用米白色石材,中段是真石漆及质感涂料

很多朋友可能会好奇,为什么是“明式园林”?

一休还特意和保利的朋友聊过这事,其实就是拿“历史底蕴”做文章。

明初,燕王朱棣以北京为根据地,发动“靖难之役”。传说王四营是第四营,守备姓王,故而得名“王四营(村)。

这次的园林设计团队是奥雅,很知名。设计理念还挺讲究,据说有“宅东有水,紫气东来”的讲究,所以小区园林“引”水入园,又以明代画家沈周的《东庄二十四景》图为灵感来源,“以画入园”。

太过艺术的东西,咱也不好点评,我一直都认为这玩意儿都有点虚,基本大同小异。即便是高端盘,交付产品真正能让人印象深刻的也很少。大家看看热闹,听听就得了。

酒店的上一休二什么意思(酒店上二休二是什么意思)

土拍时刻:

2022年2月17日,北京一批次集中土拍,,朝阳王四营1304-L04地块吸引了中海北京城建、保利+金地华润、建发,共5家房企及联合体参与现场竞价。

虽然中海举牌多次,但最终金地+保利联合体以42.4亿元竞得该地块,可售住宅楼面价约4.6万元/平米,溢价率8.16%。由于未触及土地价格上限,不用配建保障房,都是纯商品房住宅。

L04地块为R2二类居住用地,建设用地面积为36848.991㎡、建筑控制规模≤92122㎡,地块容积率2.5,绿化率30%,建筑控制高度为40米(局部60米),无70/90限制。

酒店的上一休二什么意思(酒店上二休二是什么意思)

5、开发商口碑如何?

保利是纯粹的央企开发商,规模目前算是全国第五,很稳健。Top5中,唯一的央企开发商。

典型的“92派”,规模比同为央企的华润、招商、中海,都要庞大。

深耕北京市场20年,代表作:保利东郡(国贸)、保利中央公园(望京)、保利海德公园北三环)、和光尘樾(东坝)。

这几年,保利北京持续发力。除了“和光”“和锦”“和悦”等老牌产品线,又推出了“云上”、“锦上”高端产品。

保利在北京的在售项目包括:和悦璞云、熙悦云上、和光瑞府、保利·锦上、和光悦府、和锦华宸、保利云上,可谓“七盘齐发”。

物业方面,保利锦上选用自家物业,规模和品质也都还可以。

酒店的上一休二什么意思(酒店上二休二是什么意思)

大实话:

外行看热闹,内行看门道。

一休自然不会和你讲那些烂大街的信息,逻辑与分析是一定要有的,老粉都懂。说3个细节吧,很重要。

1、保利锦上一期的时候,是王四营三兄弟中第二个放出案名的,但却第一个开盘。弯道超车,把第一个放出案名的朝阳壹号,甩在身后,实属不易。

为什么这么说呢?

融创是团队能力超强的代表,强有力的Top民企,产品力出色,周转极快。。但这次融创竟然在领先的局面下,被央企开发商反超,确实有点吃惊。(前几年,央企开发商似乎放飞自我了,维权问题多发,此为背景。)

保利锦上二期,速度同样很快,蓄客周期并没有太久,拿证第二天一大早就开盘,真挺敢干的。24小时售楼处营业,也是够拼的。

2、刚关注楼市的朋友可能不知道,去年8月份,北京出台了样板间新规。打破了很多平衡,大家都在观望。

在这种背景下,保利率先搞定了样板间,在大部分开发商都不敢吃第一只螃蟹的时候。敢为人先,不像一个央企。

3 实际销量,数据说话。

保利锦上已经证明了自己,销量很能说明问题。在去年朝阳区的10个新盘中,一期包揽了销售套数、销售金额的双冠军。

没错,尽管很多人都在吹崔各庄,diss王四营。但实际销量确实让人吃惊,就是出自王四营的项目干掉了一众朝阳热门选手。

在朝阳壹号和东岳府还深陷困境的时候,保利锦上一期已经去化殆尽,晚大半年开盘的二期都来了,这是要把前辈拍死在沙滩上的节奏。

二期开盘首日,去化151套,还不错。但好像还没公布成交额,可能是小户型太多,金额方面吃亏。

酒店的上一休二什么意思(酒店上二休二是什么意思)

6、价值和价格咋样?

同四环的楼盘:

北四环外就不说了,上一个新盘是中建壹品学府公馆,单价10.8,全是大面积,开盘就售罄。

东四环外,同朝阳,十八里店。金隅昆泰云筑,均价7.5万,容积率同2.5,也是纯商,17号线临铁,但地理位置颇具难言之隐。

华润橡树湾:南四环外,容积率也2.5,指导价6.6万。大兴区西红门,京开高速旁,没地铁。类似情况的,还有壹品兴创·御璟星城。

华润橡树湾,北京四环新盘,有普宅?

兴叁號院:南四环外,指导价7.3万。没地铁,大兴旧宫,亦庄新城。中海旗舰款产品,藏峰系,118㎡起步。

「一休大实话」中海兴叁號院:四环外的明星顶豪产品,缺点也不少

融创长安悦玺:西四环外,石景山,无地铁,均价7.95万。类似情况的还有小瓦窑的新地块,被口碑很差的“卧龙凤雏”联合体拿到,均价7.5万。

融创长安悦玺:北京城六区四环上新,开发商临阵换人?

龙樾天元:丰台大井,西四环外。117㎡起步,预计8.5万左右。容积率同样2.5,到地铁距离较远。

天阅山河、国誉万和城:丰台大瓦窑,单价8.1万,最小面积109㎡。有地铁14号线,周边较荒。

西四环神户型改善盘,首创真封神了?

酒店的上一休二什么意思(酒店上二休二是什么意思)

周边竞品

融创朝阳壹号和中绿东岳府,是绕不开的俩竞品。但一休认为,那俩主要是一期的竞品,二期100㎡以下的小户型占了78%,最大竞品恐怕是绿城沁园。同样是有两居,五环内外的区别。

龙湖熙上:朝阳管庄,不临铁,东五环外,广渠路南。均价69800,最小66㎡,有两居三居小户型。

碧桂园和世界:通州副中心,环球影城附近。与锦上同样在7号线,万盛西地铁站。实际成交均价不到6万,有62㎡两居和75㎡三居,精装交付。

「碧桂园和世界」东部临铁刚需盘,环球影城能助力多少?

「碧桂园和世界」实景看房,通州明星盘到底有啥配套?

绿城桂语听澜:通州台湖,17号线旁。北京小学北京八中,单价5.8万,103㎡三居起步,精装交付,亦庄新城。

【一休大实话】「深度测评」桂语听澜:亦庄单价5.8W的新盘,到底咋样?

看房前,先问问我,多对比,售楼处的常见套路我也可以告诉你们,隔行如隔山,能帮则帮。

酒店的上一休二什么意思(酒店上二休二是什么意思)

缺点总结

1、朝阳区的南北发展差异很大,不均衡,南侧以待成熟地段为主。多物流、仓储、农贸市场、汽配城。部分地段还是会感觉荒凉,城中村既视感还是会有。这种情况在北京很多,不要太玻璃心。

2、经济适用房、回迁房、安置房居多,逼格不是很高。同期,朝阳的东坝也是这个局面,那时候也很多保障房,尤其南区,现在逐渐洗白了,北区都开始走高端路线了。

焦化厂其实也分南北,保障房基本是在南侧,商品房在北侧。

安置房的话,其实并非全是坏事,比如通州次渠台湖、顺义仁和临河也有很多安置房,随之而来的不仅是老城人口,还有配套,尤其是东西城的名校分校,这是很有历史依据的。想当年,垡头、焦化厂这边也吸纳了很多东西城的安置居民,王四营这边东城的居多。

3、历史遗留问题,化工园区土地较多,项目附近是老焦化厂。东首钢,西化工(焦化厂),因此带来了诸多顾虑。一休当然也帮大家去了解过,饮用水方面,统一采用的市政供水,不是地下水。土地方面,地块原本就是住宅用地,并非焦化厂用地,且政府供给土地后,会换土,开发商会找第三方检测机构并公布结果。以上是我和一些房企内部的朋友了解到的,一休也会继续帮助大家再次调查。

4、有人说王四营会逐渐发展成"CBD后花园",一休倒是不这么看。原因有三。

首先,王四营并不是距离国贸最近的版块。其次,王四营是有产业加持的,并非纯睡城的定位,前景更好。最后,“后花园”的称号已经在双井手上了,顶多也就是百子湾来偶尔争抢一下。

其实也没必要成为后花园,可以有点自信,哈哈。

优点总结

1、东五环内,稀缺性相当足够。在2021之前,十年没供地了。

2018年开始,限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房,这个政策也进一步增加了五环内住宅地块的优越性。

2、朝阳区,自带光环。想要城六区户口和朝阳学籍的朋友,大有人在。

3、石景山五环内融创的长安悦玺,售价都7.95万,不临铁。石景山五环外,单价也早就7.5万多了,反观五环内的保利锦上二期才7.1万。

朝阳区主要新房板块如图,基本都在五环外,而王四营是五环内的,但价格是最低的7.1万。ZF也是考虑到周边现状差点意思,没卖那么贵。

酒店的上一休二什么意思(酒店上二休二是什么意思)

4、焦化厂垡头板块,已经有成熟居民区,商业需求迫切、地铁已通、公路在修、有足够发展的空地、基础设施逐步在发展,这些都是成为区域中心的必备要素。

5、朝阳东南部一直没啥中心,必须得有个领跑者带动周边,王四营具备这样的素质。朝阳起码会把17号线北侧到7号线周边的这些板块先发展,比如朝阳港、十八里店,要不然这里不会修地铁的。至于小红门那种朝阳最南侧,怕是沦为最末流了。

6、2035年重点规划中,将中关村朝阳园垡头中心区作为重中之重。有产业利好加持,这是板块能持久稳健发展的重要因素,也便于打造区域中心。

7、这板块倡导职住平衡,目前看也在真正落地,不仅是说说的那种。住宅和产业四六分,又由于这版块的住宅已经不少了,起码十几万居民,因此新的住宅用地会显得更有价值。

酒店的上一休二什么意思(酒店上二休二是什么意思)


关注【一休侃房】,想看哪个楼盘的测评和对比,评论区写出来!保证篇篇干货,走心点评!

本文内容由互联网用户自发贡献,该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务,不拥有所有权,不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容, 请发送邮件至 sumchina520@foxmail.com 举报,一经查实,本站将立刻删除。
如若转载,请注明出处:https://www.vsaren.com/27087.html