当下买房人自动的分成了两拨：

敏锐的，已果断抢跑出手。

另外那部分，还在等待观望。

显然后者的规模＞前者。

如果你也属于后者，不管是刚需上车，还是改善换房，亦或者资产保值要配置，都建议你考虑下前者那拨。

为什么这么讲？

当下楼市的消息越来越密，结论是楼市很可能进入上升新周期。

这不，周末时间央妈就放了一个大招，官宣降息20个基点，首套房最低利率可为4.4%。

再看隔壁的东莞，半个多月时间来了两次大放松。

428放开首套限购，514直接丢了个重磅炸弹，限售3改2、多证房合一、多孩家庭可多买1套，每一个下来，力度不可谓不大。

实际上不止东莞，广州、佛山、中山、惠州也都已行动，首付、限购、限售、利率方面的放宽都出现了……

总结下来就是大湾区楼市松绑出现“城传城”现象。

深圳业主已经坐不住了，直呼“何时轮到咱？”

今天这篇文章，就详细聊聊当前的市场大环境、深圳接下来可能会有的动作，以及要关注的板块。

01.

楼市可能进入上升新周期

留意5月底、6月初这个节点

在政策大转弯的时候，你是不是在等深圳的楼市政策？

事实上，近期深圳已出现松绑消息，诸如离婚买房、降首付等等。

那么，深圳调控该不该放松？或者能不能放松？

答案是：深圳有救市的必要。

我们来看两点。

首先，当前种种迹象都传递了一个信号，便是希望市场回暖。

上层的意图已越来越清晰。

从之前的“两维护”，到现在的“两支持”；

从之前的支持刚性购房，到现在的刚性+改善性；

从之前的要出台房地产税，到现在的紧急叫停……

一层层下来，支持力度越来越大。

包括央妈官宣首套房最低利率可为4.4%这点，就值得深究，堪比08年“房贷利率打7折”的救市举措，破了此前金融部门关于房贷利率不得低于LPR利率的规定。

可以预见，接下来各地的房贷利率会加速下降，对楼市必然是利好。

市场的动作也越来越多。

从放松的城市，到调整的方向，全国出现了“萝卜蹲”现象。

不信你看，取消限售、放松限购、降低首付都现身了，放松的面越铺越开，并且没有发生之前的政策一日游情况。

这里面，不乏省会城市、强二线城市，可以说东西南北中，放松都在进行中。

不妨再看一组数据，据不完全统计，截至目前已有超80城加入“松绑”阵营，调控次数达百次。

其次，深圳内部经济压力大，需要房地产发挥作用。

一季度，深圳GDP增速2%，虽不容易，但也要承认这是成立特区42年以来的新低，不仅低于北上广，甚至没拼过杭州、武汉。

▲图源：城市财经

更难的在于，2%的数据，面对全年6%的目标，意味着接下来三个季度压力很大。

尤其一季度深圳的消费、外贸疲软，同比下降1.6%、2.8%，这个背景下，拉动经济增长的“三驾马车”中，投资被寄以重望，而房地产仍是主力。

深圳之所以还没出台调控文件，也在于角色的特殊。

但从已兑现的新房提价（土拍），和规划中的二手房指导价上调可以看出，深圳在试探性地放松，只不过需要时间和过渡。

至于何时出？方向是什么？

壹地产顾问陶文杰表示：时间大概5月底、6月初的样子。

因为如果三季度中后期出政策，没有一个观察调整的时间，下半年很快就过去了，全年的任务可能不是那么好完成。

实际的动作，有可能会是降首付和限购松绑，比如公积金首套首付降低为2成，深户社保3年改1年，非深户5年改3年。

好处是，一个提升了购买力，一个扩大了购买力来源，既能让市场回暖，又不刺激房价疯涨。

▲图源：文杰淘楼

事实证明，在这种大背景下，市场在向好发展，敏感的人也已经跑在了前头。

除了刷屏朋友圈的新盘喜报，以风向标的二手房为例也能发现，3、4月虽未破2000套，但从近一年多的走势图来看，已经在逐月突破今年新高了，回暖迹象不容忽视。

具体来看，4月二手房成交过1860套，环比增长超6成，且各区成交量涨幅皆超过5成，说明压抑的购房需求在逐渐释放。

因此总的来看：

楼市政策松绑产生的作用，已经显现。

当下对买房人最友好的窗口期，已经打开。

02.

当下前海仅4个住宅盘待售

最快入市的或是颐城栖湾里

具体置业选择哪里呢？

在以前，选择面很大。

但现在，局势变了，市场进入分化后，同步结束了“闭眼买房”的时代。

接下来，注定是越核心区域越领涨、越高端豪宅越看好。

事实证明，在这一波市场动荡下，核心区域的豪宅没怎么受影响，反而更坚挺。

话说回来，1997平方公里的深圳，前海必然是其中的尖子生。

也可以这么说：如果你愿意相信深圳速度，那你就必须相信前海。

▲前海俯瞰图，图源前海管理局

前海的高热度有目共睹，8次开盘6次售罄，另外2次也大卖9成以上，称得上是一个闭眼入的地方。

不仅如此，更是出现了“前海效应”，以一己之力带热了宝中、新安、沙井等区域。

背后的原因正在于“稀缺”，不单是区域价值稀缺，同时也是住宅够稀缺，成就了至高价值。

过去来看，8年来前海只有6个新盘8次入市（2014-2022年），全部加起来不过4476套。

数字的背后，反映的是前海住宅供应一直处于“告急”的状态。

稀缺不只体现在以前，即便当下看，前海只有4个住宅盘待售：

颐城二期栖湾里+颐城三期臻湾悦、前海时代三期、深业云海湾花园、天健悦桂府二期。

基本确认前海时代三期今年先不推；

颐城栖湾大概9月左右开盘；

颐城臻湾悦会在颐城栖湾里后面推；

至于深业和天健是去年12月拿地项目，预计在要年底前后。

因此，今年前海的住宅供应同样不多。

而进度比较快的属颐城栖湾里，不出意外会是今年前海住宅首盘。

值得一提的是，颐城栖湾里所在的妈湾板块，住宅更是少之又少。

放在更长的时间坐标系里看，按照规划，前湾、桂湾、妈湾（第一阶段）二类居住用地占比，分别在4.2%、7.9%、3.5%，很明显妈湾最少。

而妈湾的8个开发单元里，目前规划清晰的是19单元，也是宅地比较集中的板块。

但截至目前只出现了招商领玺、颐城两个项目，住宅的稀缺性不言而喻。

尤其去年底新规出来后，19单元直接少了一块宅地（调整为了商业地），意味着留给大家进入这里的机会并不多。

也正因为如此，颐城栖湾里作为今年前海首盘，足够有竞争力，关注度自然会高。

03.

三湾中妈湾宜居属性最强

是最适合居住、生活的地方

关于前海，其实不需要介绍太多。

但也想问，你知道每个板块所扮演的角色吗？

其实可以用11个字总结：金融区、政务区、中央生活区，分别对应桂湾、前湾、妈湾。

这里面，大家恐怕对妈湾最陌生，但她也最特别。

至少可以从三个层面来回答，妈湾是三湾中宜居属性最强，最适合居住、生活的地方。

第一层，是特别的区位。

区别于其他两湾，妈湾在前海的最端头位，两面环海，加上内有前湾河，拥有270度海景，是唯一既有内湾又有外海的区域。

而且妈湾背靠大小南山，可以说是三湾中资源禀赋条件最好的，具备诞生豪宅的天然基因。

▲图源网络

难得的是，三湾中又属妈湾面积最大，高达726.5公顷，比桂湾和前湾加起来还要大，且容积率最低，只有1.28-1.48。

这些优渥条件的集合，决定了这里适宜打造低密生态人居片区。

第二层，是独特的规划。

从规划中我们可以看到，不同于桂湾、前湾高密度商务办公风，妈湾更重生态，强化了与山、水的空间关系，打造独特的山、海、园、廊景观。

直白些讲，妈湾更强调景观和公园家的概念，营造的是“出门见绿、移步见景”的全域公园城市。

这里有丝路长廊、有前湾河水廊道、有前海滨海长廊。

丝路长廊的设计很有意思，背靠大南山、直面前海湾，是一条长约1.5公里、宽100米、高24米、容积率0.51的生态绿轴。

设计上与周边的大南山、公园、建筑形成呼应，提供了一条展示生态、休闲的步行绿廊，是妈湾的城市客厅。

而通山达海的前湾河水廊道，又强调了人对自然的接触体会，是前海重点打造的景观带。

▲妈湾规划示意图

总而言之，妈湾将造一座独一无二的未来之城，会是一个充满活力的城市公共空间。

第三层，是更全的配套。

决定生活质量的，还有配套。

这点上，妈湾是让人惊喜的。

海洋馆、海洋博物馆、渔人码头、国家深圳博物馆、伯克利学院未来音乐中心等标志性建筑，都在妈湾规划范围内，前海新地标——前海塔，也将落在妈湾。

以及有荟同国际学校、哈罗国际公学、国王国际学校深圳分IAO多所国际名校，和泰康国际医院、多所9年制公立学校（规划中）等公共配套。

而且论交通，妈湾是前海唯一拥有多个地铁站+高铁线路联通的地区。

除了有已通车的5号线，还会有15（规划中)、1、9、11、21、27、28号线，成为地铁密度最高城区之一。

不容忽略的是，妈湾也在成长，配套在逐步兑现。

地铁5号线南延线，已通车；

约2.3万㎡前海世贸商业，已使用；

“全球K-12学校”荟同国际学校，已开学；

印里首期商业（约3万平），今年9月正式开业，会有愈欣书店、SEESAW咖啡、罗森便利店、丘大叔柠檬茶等多个品牌入驻。

▲印里效果图

所以，妈湾不是只有图纸上的规划，当下也是能看见的。

04.

大南山、前湾河公园旁

颐城栖湾里是楼王地块

最后回到项目上，今年妈湾确定会入市的新盘，是颐城栖湾里，预计将推出352套住宅，为建面约117-262㎡的3-4房。

至少有3个特质说明，这是不能错过的优质资产。

这是一座产城共同体，某种意义上更有高度和深度。

颐城栖湾里，是深国际产城综合体的重要住宅作品。

不同于一般居住项目，整个深国际前海项目建面超30万平，是集高端住宅颐城、潮流商业印里、深国际前海深港数字经济小镇于一体的前海产城综合体。

▲深国际产城综合体效果图

说到这，不得不提深国际，是一家在百慕达注册、在香港联合交易所主板上市的红筹公司，是深圳市属直管企业中唯一一家整体境外上市公司，近来来实现近40个城市投资布局，园区运营面积超330万㎡、规划用地面积近1000万㎡，品牌实力雄厚。

据了解，其打造的前海深港数字经济小镇，主打低密生态庭院式办公，目前已有纳恩博、锐捷网络、Castlery中国区总部、零零科技等14家龙头企业入驻，数字经济聚集度排名前海第一。

印里商业，深国际联手万科印力共同打造，全新庭院式商业街区，整体近5万平，其中首期约3万平，由三大地上主题庭院+两大下沉广场组成，将成为妈湾标志建筑。

而颐城，由一期颐湾府、二期栖湾里、三期臻湾悦组成。一期已售罄，三期在建中，二期由深国际独立开发。

所以在这里，住宅、商业、办公是打通的，工作、生活、居住可以实现有效联通。

颐城栖湾里是楼王地块，就在前湾河公园旁。

即将面世的颐城栖湾里，是颐城三个地块中的“楼王”单位。

项目背靠大南山，毗邻前海特色“水廊道”，且没有遮挡，推窗即可享受盎然绿意，是实至名归的生态公园里的家。

更加分的是，项目由六栋17-22层小高层组成，容积率仅有2.56，是前海非常罕见的超低密高端住宅。

并采用大围合布局，使得景观户户最大化。

▲颐城栖湾里效果图

她还是都市里的花园社区。

具体到品质和细节上，颐城栖湾里同样经得起细究。

例如项目以“行云流水”为创作灵感，专门邀请多个国际团队，建立一座“立体生态滨城”，打造一个“都市里的花园理想社区”。

▲颐城栖湾里效果图

具体来看，特邀世界十大建筑公司之一AECOM公司亲自操刀设计，打造三重立体园林景观。

即首层庭院景观区+三层架空层多功能景观区+楼王塔顶观景会客厅，创造一所生态的未来居住社区。

在首层私享景观区，有立体化大草坪、林荫步道；在架空层泛会所，有共享影音空间、成人/儿童阅享空间等，下楼即可享受滨海休闲生活。

加上沿水廊道建有生态运动公园，内外结合下，宛如置身森林氧吧。

▲颐城栖湾里效果图

实际上颐城栖湾里还有诸多打动人的细节：

外立面，采用玻璃+铝板+天然石材作为主要材料，美观大方；

率先采用三层中空LOW-E夹胶玻璃，让居家生活静谧舒适；

停车配比达到1：1.6，给到足够的空间；

……

足以看出每一处打造，颐城栖湾里都是都奔着品质而来。

据壹地产了解，项目预计7月营开、9月面世，感兴趣的，可以提前准备好钱袋子了。

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