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疫情过后，经济回暖。法拍房交易市场也迎来久违的火爆，2022年，南通全市法院网拍成交金额达到22.3亿元，成交标的4260件。但是不熟悉竞买规则止于心动，因为悔拍付出沉重代价等情形也屡见不鲜，针对影响法拍房竞买的热点问题，南通中院执行局法官结合司法实践，系统梳理12点注意事项，一起来看。

1 哪里可以看到法拍房信息？

七大平台

最高院发布的

司法拍卖网络服务提供者名单库

共有7家平台

1、

淘宝网

2、京东网

3、

人民法院诉讼资产网

4、

公拍网

5、

中国拍卖行业协会网

6、

工商银行融e购

7、

北京产权交易所

如何搜索

以淘宝、京东为例，打开APP，在搜索栏输入“司法拍卖”，可跳转至法拍界面。

司法拍卖

搜索

淘宝“司法拍卖”中，涉及不动产拍卖的有五类:“住宅用房”“商业用地”“工业用地”“其他用房”“土地”。

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可根据自身需求，按“分类”“所在地”等进行筛选，关注需要的不动产类型。挑选房产时，也可以根据上拍法院和房产所在地进行分类，以便快速找到心仪房源。

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2 法拍房信息看什么？

务必认真阅读公告和相关提示

主要内容有：

1、“标的物介绍”

介绍中会写明房产的位置朝向、权证号、所有权人、起拍价格、保证金金额、加价幅度、房屋用途、土地性质、有无租赁、是否腾空、权利限制情况（查封、抵押情况）、装修情况等。

2、拍卖、变卖公告与须知

公告和须知是由法院制作用于告知相关法律程序性事项及向竞买人披露相关风险，其中包含主要内容有竞买人资格、优先购买权、产权变更要求、税费及已欠缴税费负担、物业及水电费等情况。

3、特别提醒

对于可能存在的瑕疵和风险，例如房屋未腾空、有租赁、是否可办理产权证等可能影响购买人实现购买目的的情形，法院一般会以加粗或彩色字体标注提醒，务必认真仔细阅读，充分了解风险。

3 为什么看到法拍房信息后

不能立即参与竞拍？

首次拍卖的不动产，公告时间一般需要30日；第二次上拍的不动产也要15日。

因此，在公告期间看到好的房产也无法直接出价，在确认好开拍时间后，可设置收藏提醒，以免错过拍卖期间。

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4 法拍房的起拍价格是怎么确定的？

价格确定方式有多种，当事人议价、网络询价、评估定价等，网络司法拍卖的起拍价一般情况下都要低于市场价，低价上拍更容易吸引关注，实现充分竞价，但按照法律规定，即时打折上拍，一拍起拍价格一般也不会低于处置参考价或市场价的70%。

5 如何实地看房？

在法院的拍卖公告或须知中，都会写明预约看样的时间和方式，一般都会确定开拍前某日进行集中看样，如需实地看样的，按照公告中的联系方式与工作人员取得联系即可。

6 保证金如何缴纳？

意向购买人在一次性缴纳保证金后才能获得竞拍资格，法律规定保证金为起拍价的5%-20%，一般在10%左右。

竞拍成功，保证金会直接转为竞拍款；如未成功竞得，保证金在24小时内会予以退还。

因不动产标的金额较高，保证金缴纳可能受到银行转账限额等情况影响，不能及时到账，建议提前1-2天关注保证金的缴纳事项，以免错过开拍。

7 法拍房能否贷款？

法拍房是可以贷款的，很多银行都有专门针对法拍房的贷款业务，以南通地区为例，中行和工行都推出了“e拍贷”专门用于法拍贷款，部分与银行有合作的法院会写明贷款方式及银行联系人，没有在公告中写明的也可以在拍卖前先行与银行取得联系，咨询相关贷款业务。

8 出价时需要注意什么？

一般拍卖期间为一天，只要缴纳了保证金的竞买人都可以在此期间内进行出价。

首次出价不能低于起拍价，而后即便无人加价也可自行加价；

加价幅度只能按照公告的加价幅度或其整数倍进行加价。

如果报名后不出价，保证金也会予以退还。

9 余款如何缴纳？

竞拍成功后，要按照公告中写明的尾款缴纳时间缴纳剩余款项，一般都为线上支付，在网页或APP的订单页面中可以找到支付入口。

10 竞拍成功后不缴纳余款会怎么样？

特别提醒，成功竞拍后，无正当理由在规定期限内经催缴仍不支付剩余款项的，将被认定为悔拍。非但已经缴纳的保证金不予退还，还要补齐二拍时所产生的差价。对于存在恶意悔拍、抬价等干扰网络司法拍卖正常秩序行为的，还会面临罚款、拘留，甚至被追究刑事责任。

11 怎么办理不动产权证？

在支付完余款后，即可联系法院办理产权变更登记，法院会出具相关法律文书，一般包括成交确认书（确认买受人已成功购买），过户的执行裁定书（解除原房产上的查封抵押，确认房屋归买受人所有），并要求不动产登记部门协助办理产权过户（原房屋所有权证书作废，向买受人颁发新的产权证书）。

12 过户税费怎么承担？

依现有法律规定，司法实践中不动产过户产生的税费一般由买卖双方各自承担，但过户过程需要由买受人先行垫付卖方（被执行人）一方的税款，税款缴纳完毕，买受人可凭垫付税款的票据，要求法院在拍卖款中予以扣除并发还。

来源：市中院执行局孙宁璞

编辑：周莉莉

审核：顾建兵

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