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国家统计局5月16日公布了2022年1-4月份房地产开发投资和销售情况统计数据。本报告在公开数据的基础上，进行了深度剖析。包括房企购地情况、商品房销售情况、房地产投资情况、房企到位资金情况、开竣工面积等五个部分，充分揭示了数据背后隐含的项目投资和开发情况，可供房企战投、券商房研等同业人员作为信息参考。

第一部分房企购地情况

房企购地量明显下滑，土地均价大幅度提升

1-4月房企购地金额同比下滑20.6%，购地面积同比下滑46.5%，土地均价同比涨48.39%。

4月当月土地成交金额同比下滑28.17%，土地成交面积同比下滑57.3%，土地成交均价同比增长68.21%。

1-4月累计数据表明，一方面房企投资补货动力不足，土地成交价款累计同比减少20.6%，成交955亿元；土地购置面积同比减少46.5%，成交1766万㎡；

另一方面，政府在房地产调控方面当前还停留在政策面，土地均价作为房价的主要成本不降反升，1-4月土地成交均价5408元/㎡，同比增长48.39%。

4月单月数据表明，房企土地投入持续乏力，2022年以来土地成交价款逐月递减，4月单月土地成交价款283亿元，同比减少28.17%；土地成交面积逐月递减，4月单月成交面积427万㎡。

土地成交均价逐月递增，4月单月土地成交均价6628元/㎡，同比增长68.21%。

第二部分商品房销售情况分析

商品房市场量价齐跌幅度扩大

1-4月商品房成交总额同比减少29.5%，成交面积同比减少20.9%，成交均价同比减少10.83%。

4月当月商品房成交总额同比减少46.6%，成交面积同比减少39%，成交均价同比减少12.45%。

住宅、办公楼、商业类别中，住宅销售金额和面积同比降幅最大,办公楼销售价格跌幅最大，商业营业用房销售金额和面积同比增长。

1、商品房总体销售情况

1-4月累计数据表明，商品房销售金额、销售面积、销售均价，同比均大幅度降低。其中销售金额3.78万亿元，同比减少29.5%，销售面积3.98亿㎡，同比减少20.9%；销售均价9502元/㎡，同比减少10.83%。

4月当月数据显示2022年以来商品房销售金额、销售面积、销售均价跌幅逐月扩大。其中，4月商品房销售金额8134亿元，同比减少46.6%，跌幅几近腰斩。商品房销售面积8722万㎡，同比减少39%。商品房销售均价9326元/㎡，同比减少12.45%。值得注意的是，商品房销售均价有企稳迹象，比3月单月均价涨73元/㎡，环比微涨0.79%。若5月持续企稳回升，则预示着本轮调整，房价可能探底完成，需密切保持关注。

2、住宅销售情况

1-4月商品房住宅成交金额3.32万亿元，同比减少32.2%，商品房住宅销售面积3.37亿㎡，同比减少25.4%，住宅成交累计均价9859元/㎡，同比降9.06%。

从逐月数据来看，1-4月份住宅成交金额、成交面积均在4月份出现快速下跌情形，4月份单月成交金额7175亿元，成交面积7417万㎡，同比分别减少48.58%，42.37%。当月成交均价9674元/㎡，同比降低10.78%。但比3月单月，单价微涨3元/㎡。侧面反映出住宅房价基本上已经没有下跌空间。如果市场继续下行，则房企一定面临着亏损销售情形。房企将不得不在财报中加大计提减值准备金额。

3、办公楼销售情况

1-4月办公楼累计成交金额1104亿元，同比减少5.2%，办公楼销售面积887万㎡，同比增加15.1%，办公楼累计均价12446元/㎡，同比降17.56%。

从逐月数据来看，4月份办公楼成交金额、成交面积同样出现快速下跌情形，4月份单月办公楼成交金额194亿元，成交面积169万㎡，同比分别减少33.1%，13.78%。当月成交均价11479元/㎡，同比大幅度降低22.42%。办公楼表现出出现成交面积同比上涨，成交均价同比大幅度下跌的情形。说明办公楼当前正处于以价换量的销售阶段。

4、商业营业用房销售情况

1-4月商业营业用房累计成交金额2334亿元，同比增加1%，销售面积2389万㎡，同比增加12.4%，累计成交均价9770元/㎡，同比降10.08%。

从逐月数据来看，4月份商业营业用房成交金额、成交面积仅在4月份出现快速下跌情形，4月份单月成交金额522亿元，成交面积529万㎡，同比分别减少23.46%，11.98%。当月成交均价9868元/㎡，同比降低13.04%。

5、商品房待售面积同比增加

1-4月商品房待售面积同比增加8.4%，其中住宅同比增加14.8%，办公楼同比增加3.5%，商业营业用房同比减少2.5%。逐月来看住宅、办公楼待售面积正在减少，商业营业用房待售面积4月份有所增长。

第三部分房地产投资情况

房地产投资同比减少，或因房企施工进度放缓，成本管控趋紧

1-4月房地产开发投资同比减少2.7%，在施工面积基本与去年同期持平的情形下，侧面反映出房企单位面积的投资强度略有减少，主要体现在成本管控或工程进度放缓，抑或兼而有之。

1-4月房地产投资同比首次出现下降，累计投资3.92万亿元，同比降2.7%。结合同期施工面积数据来看，投资规模下降主要原因为单位面积的投资强度降低所导致，反映出要么房企在项目投入上在压缩成本，要么工程进度缓慢，抑或两者兼而有之。

导致投资下滑的根本原因，应该是房地产销售下滑回款不足，房企不仅土地新增项目能力下降，同时也将导致已开工项目进度缓慢，成本控制严格。

分类别看，办公楼产品投资降幅最大，投资总规模同比减少8.2%，单位面积投资强度同比减少7.3%。商业营业用房产品，投资总规模同比降低5.3%，但单位面积投资强度同比提升1.3%。住宅类产品投资总规模同比减少2.1%，单位面积投资强度减少2.05%。

第四部分房地产企业到位资金情况

受销售缩量影响，房企自筹资金取代定金及预收款成为资金主要来源

1-4月房地产企业到位资金同比减少23.6%。从资金结构看，受销售大幅度下滑影响，房企自筹资金正取代定金及预收款成为当前资金筹措的主要来源。从客户付款方式看，宽松的信贷政策在数据上有所体现，客户按揭贷款占销售总额的比重正在提升，定金及预收款占销售总的比重正在下降，同时房企收到定金和预收款及按揭贷款占总销售金额的比重略有下降，说明客户购房支付方式的弹性空间正在放大，分期支付的客户比重也在增加。

1-4月房地产开发企业到位资金4.85万亿元，同比减少23.6%。资金结构中，利用外资规模虽然较小，但同比数据在增加，企业利用外资的积极性在提高。国内贷款和个人按揭贷款同比降幅接近，定金及预收款同比降幅较大，主要由于商品房销售规模大幅度降低所导致。自筹资金同比降幅最少，说明房企仍在极力维系投资能力。

从房企到位资金各渠道占比情况来看，国内贷款占比正在减少，说明房企项目贷款难度在增加，定金及预收款以及个人按揭贷款占比正在逐步减少，说明房企销售压力正在加大。房企到位资金的来源，正在由以销售回款为主的定金及预收款向自筹资金转变。从3月份开始，自筹资金成为房企到位资金的主要来源。利用外资占比总体较小，但占比有增长的趋势。

从房企到位资金占当期商品房销售总额的占比情况来看，客户定金及预收款的占比正在降低，个人按揭占销售总额的比重正在提升，说明进入2022年以来降低首付门槛，提高贷款比例的政策正在发挥作用。

从客户定金及预收款和按揭贷款占总商品房销售总额的比重来看，相比较去年同期，房企对客户的付款弹性正在放宽，客户分期支付的议价能力正在加强。

第五部分开竣工面积

新开面积跌幅大于竣工面积，施工面积基本保持不变，验证房企施工进度缓慢

1-4月房屋新开工面积同比减少26.3%，竣工面积同比减少11.9%，施工面积基本保持不变。新开工面积减少幅度大于竣工面积减少幅度，而施工面积相对保持稳定，侧面验证了当前房企施工进度相对缓慢。

按产品类别看，住宅新开工面积同比降幅最大（-28.4%），竣工面积降幅较小(-11.9%)。办公楼新开工面积降幅最少（-19.5%）,竣工面积降幅最大（-22.1%），商业营业用房新开工面积同比降27.3%，竣工面积同比降16%。

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