审计程序包括哪些，具体审计程序包括哪些？

岁寒 坚守 ，希望2022年一切安好

今天上午（29日），A股已经停牌休市，阳光城在今天上午公告了2021年业绩预告，预计归属于上市公司股东的净利润亏损45亿至58亿（202年为盈利53亿），扣除非经常性损益后，亏损73至86亿（2020年为盈利52亿）。这是自去年三季度单季度亏损后，又一次让人大跌眼镜，又在预料之中的消息。

随着最近地产公司逐步开始披露业绩预告，笔者作为非财务专业人士，与关心该行业的圈内外读者，探讨下对于地产财报特点和财报审计的一些看法。

先说个引子

财政部、国资委、银保监会、证监会此前在12月末，联合发文《关于严格执行企业会计准则 切实做好企业2021年年报工作的通知》，强调“严格执行会计准则，加强内部控制，全面提升企业2021年年报质量”。

当然，财政部的通知并不是只针对房地产的，但是其中强调的“重点关注货币资金、收入、存货、固定资产及在建工程、商誉、资产减值、金融工具、企业合并、关联方交易、会计差错、持续经营等高风险领域，严格执行审计程序，保持职业怀疑，有效识别、评估及应对重大错报风险”。上述多个点，也是房地产财报较为被关注的。此前，香港财务报告局已提前介入恒大去年审计报告的调查，包括对于PWC就持续经营等方面出具无保留意见展开进一步查证。

下面，笔者就上述几个高风险领域，逐一聊聊。

货币资金

经常可以看到之前股民吐槽，明明刚披露的财报有几百亿的现金，才过没多久就还不出钱了。这中间，笔者觉得单就资金方面，主要有两方面问题。1、到底有没有那么多的钱。2、有多少钱真正是可以用的。

房地产由于行业特性，拥有大量的资金往来，而且，临近年末，由于年报披露对于资产类科目是以具体时点（12月31日）作为截止点的。所以企业自然就会有内生动力尽量去提高那一时点的余额。比如能不付、晚还的钱，尽量拖延到1月，能收的钱，尽量提前在12月末收。所以，结合一定时期的现金流数据去看房企的现金流情况，才更有意义。

此外，由于学自香港卖楼花的期房制度，为了保障购房人、借款人的必要利益，房企资金也天然的会存在被监管、无法自由流动的情况。叠加去年一系列房企暴雷、交付困难等事件，一时间对房企资金监管从过去半年看，实际是更严格的。无论是部分地方政府出于民生问题的考虑，还是贷款金融机构出于自身业务安全的角度。过去灰色地带和潜规则的一些腾挪空间不好使的。甚至一些本已合规符合协议的款项，调动起来也变的难起来。

这中间，一方面需要避免过度监管，也需要时间，让市场信心逐步恢复。今天我们主要说一下另一方面，从财报的角度，审计师对于货币资金的披露如何像财政部要求的那样，做到审慎无误。

首先，笔者认为对于函证程序，作为获取合理审计证据的首要环节，应更加重视其过程，严格执行标准程序，比如务必确保客户无法接触到函件的收寄环节。而并不只是拿到一个回函进行存档了事。对于无法回函的替代程序，或者金融机构确认时，存在模糊点、无法确认、不确认的情况，在今天的业务背景下，要非常谨慎的采用替代程序。相反，对于能够回函的重要户头，如存在疑问的，例如，根据融资协议或者当地监管政策，应当监管，而函证结果为可动用资金的，反而除了回函结果，应增加询问、调查等补充程序。避免年报一发完，明明账上可动用资金不少，就是还不出钱的疑问再出现。

说个题外话，关于监管资金政策是否会放松，上两周有个传闻，说相关部门会制定顶层政策，从而被市场认为是利好。但是这两天，还是陆续有地方出台相应监管新规，有如烟台等略有放松的，但是也有如厦门等，要求全部纳入监管的。

资产减值

计提资产截止或者存货跌价准备，可能是本次阳光城年度报告预计巨幅亏损的重要原因。房地产由于业务模式和会计确认的特点，在销售时候，计入在建工程、存货科目，收到的款项作为负债计入预收款，之后，随着项目的交付（也不只是交付，后续再收入环节略展开下），再分别确认收入和成本，结转利润。

在这个过程中，资产端的存货和在建工程往往都是按历史成本法的获取金额入账的。但实际情况是，三四五线大幅降价，赔本卖的项目也不少。是否全面、适当、及时的计提减值准备，从理论上是避免寅吃卯粮、利润大幅度波动的重要一环。

实际中，有没有完整、真实的获取单个项目的销售价格，有没有执行必要的减值测试程序。是完整的获取客户清单进行非统计性抽样或者目标抽样，还是只是从客户那拿到几个高价合同作为审计底稿的一部分。都可能对结论造成偏差。在这里，笔者有个心得就是，没有可靠的完整性 ，就一定没有样本的准确性。另外，对于客户提供的合同，有时候多打几个电话验证，也会解决很多困扰。

收入确认

收入的确认，因为内地房地产普遍是先预售，后交付的生意逻辑。主要问题在于确认的及时性（Cut Off 风险）。自从2017年7月，在IAS （国际财务报告准则）15号更新发布之后财政部发布了新的《企业会计准则第14号——收入》。

简单来说，其中对于收入的确认，主要是强调客户取得相关商品控制权时确认收入。（关于时点还是时期确认，例如碧桂园的按施工进度分期确认的话题，就不在此贴展开了，只说大众化的。特殊情况有兴趣，可以私信交流）

自此，大部分房企还是执行竣工完成，客户交房的确认原则。例如阳光城，在2020年年度报告中，关于收入确认的原则是这么说的。“房地产销售收入在房产完工并验收合格，达到可交付状态，并且客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现 。”

这中间有正反两方面的问题，未到达确认标准的项目，是否有提前确认（多为盈利项目提早确认）。已经达到交付状态的项目，是否有拖延不结转（多为亏损项目晚确认）。

有这么个故事，很多年前，有家非地产公司，自用一个基建项目，审计师与财务交流的时候，告诉还未达到可使用状态，仅是进行过试运行，所以不能转固。后来审计师先是与业务团队聊天，获悉项目早已实际投入正式使用。随后通过进一步查证，验证了这一说法。保持必要的警惕，不以拿到清单或者被提供的信息填充底稿结束，其实很多时候，发现问题并不困难。很多公司连财务团队的口径都不统一，更别说其他相关者了。

关联方

这中间有2个层次，并表范围和体系外出表。前几年有家20强房企对上交所关于合并范围问询的神回复：同样的一系列项目，章程出资都不变，有收入前不并表，有收入后并表。相信已经让股民、投资人，对于房企合并范围有了一定的警觉。

好在是否并表的变化，只会对负债率、毛利等指标影响，但最终都会分别通过收入、成本或者投资收益科目反映至归母利润中。

但是，体系内外的情况就更复杂了，而且会直接造成归母利润的变化。尤其房企子公司众多，资金往来关系复杂。平台公司可能在境外等。确实这部分很难辨析清楚。笔者觉得，关注好重大股权交易是否符合商业逻辑、投资性往来款挂账，保持必要的警觉，其实就足够了。毕竟也不是侦探。

持续经营，是今年财政部、中注协重点提及的关注领域。今年无论四大还是几大内资所，笔者了解到，都对此重点执行了验证程序。就不展开多说了。

更换审计师

最后说个有趣的现象，1月突然更换审计师。

合生创展，一家过去被很多圈内朋友认为很稳健的公司，在1月27日公告，更换2021年年报审计师PWC。按理说，2021年的年报审计，早在去年底就开展了预审工作，今年初已经或即将正式开展现场审计工作了。

合生给出的理由是，“未能就2021财年审计费用达成共识”。同时，公告也披露普华声称未拿到相关事项的必要审计资料，因此无法完成必要审计程序，包括股权投资、物业项目的会计处理和投资物业的估值等方面。

1月24日、1月26日世茂和奥园也分别宣布更换了审计师。

结尾

2022年的房企年报，注定会有涟漪，同时也是对审计师的考验。有个想法，过去更多是事务所向企业输送财务人才。或许诸如四大和几大内资所，也可以考虑从行业输入一些对业务更了解的人员呢。

对于房企而言，其实也需要更加注重报表披露，从团队的建设开始。笔者遇到过两类企业，一类是从分公司层面，就会进行小合并报表的编制，完成部分准则差异调整，把控风险。从上到下，有一个相对完备、专业的团队去和事务所沟通。另一类，只有集团个别人对接事务所。今年，后一类企业的压力确实会更大一些。

笔者一直是希望利空出尽后，行业可以逐步恢复到正轨。目前看，之前几家公司暴雷是先从现金流问题，再到财报的问题。恢复的过程，是否也会从现金流企稳开始，随着信心修复，才能到利润端的修复。

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春节前最后一更了，祝各位读者和关注的粉丝们新春快乐，2022年越来越好。