建行提前还款2021最新规定(深圳建行提前还款流程)

2019年,在深圳买了一套房,首付5成,组合贷款238万,其中商业贷款148万(利率4.95%),公积金贷款90万,2020年4月13日放贷,2020年5月13日正式开始还贷款,贷款银行是建设银行。

最近由于疫情影响,各行各业都很艰难,网络上各种负面消息,企业倒闭、员工失业、房地产危机、互联网裁员、房产断供,可谓是遍地哀嚎!

覆巢之下无完卵,想想自己也是房贷压身,万一哪天供不起了,怎么办?不由得开始对房贷进行了一笔精致的算账,不算不知道,一算吓一跳,之前只是傻傻地还贷款,不知道还的都是利息,都是泪,得出结论:别被银行再骗了,提前还房贷才是真的爽!

下面,我来细细给大家算一下账:

一、过去2年还的75%都是利息

我选择的是30年期限,每个月还大概12000元,这里把公积金排除,只计算商业贷款部分,来做个详细的说明。

商业贷款金额148万元,期限360个月,月还7901.4元。截止目前,剩余本金1435055.88元,剩余还款期限336个月,剩余利息1219814.52元。

也就是说,过去24个月,总共还款7901.4*24=189633.6元,还本金=1480000-1435055.88=44944.12元,还利息=189633.6-44944.12=144689.48元,天呐!光商业贷款,过去2年,就还了14万4千多,妥妥的一辆中型轿车的钱哪!

等额本息还款,贷款利息都在前面还掉了,银行太特么精明了。

如果买房是用来短期内过度换房或者转手出售投资的,建议一定要选择等额本金,不会前面几年都还利息去了,不值得呀!当然,如果买来长久自住的,等额本息没有任何问题。

二、提前还款的方式如何选择?

银行提供了2种提前还款的方式:

1、贷款期限不变,降低月还款额;2、贷款期限缩短,月还款额不变。

那究竟哪种好呢?我还是先从利息的角度来分析一下:

(1)以提前还30万为例。

第1种提前还款方式,当前月还款额7901.4元,提前部分还本30万后月供变为6249.37元,每月少还1652.03元,但还款期限不缩短;

如果月供能力有问题,比如失业了,或者收入下降了的,可以选择第1种,降低每月的支出,一年可以省不少的现金支出。

对比一下利息情况:

提前还房贷30万,月供减少,总还款额=6249.37*336=2099788.32元,利息=2099788.32-(1435055.88-300000)=964732.44元。

第2种提前还款方式,月供7901.4元不变,贷款期限缩短117个月,由336个月调整至219个月;借款到期日由2050年4月13日调整为2040年7月13日。

如果月供没有问题,只是不想被银行吃太多利息,也不想还房贷到退休的人,选择第二种,非常不错。

对比一下利息情况:

提前还房贷30万,剩余28年所需支付总利息:595350.72元,对比不提前还贷前减少利息支出624463.8元。

也就是说,选择第二种方案,比第一种方案节省利息=964732.44-624463.8=340268.64元。

(2)以提前还40万为例。

第一种:贷款期限不变,降低月还款额(当前月还款额7901.4元,提前部分还本后5698.79元)

第二种:贷款期限缩短,月还款额不变(贷款期限缩短147个月,由336个月调整至189个;借款到期日由2050年4月13日调整为2038年01月13日。)

所需利息:458308.72元,减少利息761505.8元。

(3)以提前还50万为例。

第一种:贷款期限不变,降低月还款额(当前月还款额7901.4元,提前部分还本后5148.21元)

第二种:贷款期限缩短,月还款额不变(贷款期限缩短173个月,由336个月调整至163个;借款到期日由2050年4月13日调整为2035年11月13日。)

所需利息:352872.32元,减少利息866942.2元。

三、关于罚息

银行有一帮精算师,早就把我们这些房奴算得死死的,如果提前还款,基本都是要罚息的,利息支出最大的头3年,如果想还款,没有那么容易,必须罚息的银行很多。比如建行规定第一年提前还,罚息3%,第二年罚息2%,第三年1%,满3年后不用罚息,你想想,前面三年,利息支出占比月供的比例是最大的,银行该吃的利息都吃了。不过,如果账算得过来,提前还款是能够覆盖罚息的。我刚好满2年,所以,即使罚息1%我也认为是可以的。当然,具体的罚息情况,需要看各自的合同,或者咨询银行。

四、结论

1、有能力的,买房时,尽量选择年限短的还款期,不要相信银行说的越长越好,还款25-30年,基本上利息和本金相等,银行是靠利息生存的,当然希望你越长越好,反正它们利息提前收到了。

2、短期内转手的,可以选择等额本金,或者最好提前还款,到时候转手时候,赎楼也方便,需要过桥资金的也没有那么大压力,关键是前面几年的利息不用花太多,非常划算。

3、刚需的,如果收入不稳定或者资金不足的,打算一套房安安稳稳过一生的,完全可以选择最长30年期限,以后人民币贬值,期限越长越划算。

4、月供有条件,手头有一定资金没有投资途径的,可以每年还一部分,3年下来,银行的利息就已经很少了。

我目前符合第4个条件,手头有一部分资金,但不敢投资,提前还房贷,相当于省下一大笔利息,还可以缩短年限,不会觉得还有28年要还,到老到退休,遥遥无期,生活无望,提前还40万,30年期限变成18年,少了12年。如果明年再还个30万或者20万,就更好了,房奴时间变短,人生也有点希望。

人生短短几十年,为了生活和生存,不得已在大城市买下房产,主要是为了小孩子读书。不然,何苦呢?一辈子的幸福,搭了一大半在一套房子上,真正的不划算。

昨天看头条,有条友发头条,说80后的朋友,做烧烤,在广东佛山,每天凌晨4点收摊,结果在最近,早上睡不醒来,人就这样没了。又看到一个朋友在广州的,说一个同学,30岁出头,也没了。人生无常,真的不能想太多,别把自己给压垮。

晚上早睡、不生闷气、没有过度的物质追求,平淡一点,开心过完剩下的人生,或许是我们80后甚至90后,最好的选择。

不知道上面的计算是否有误,有误的地方请大家指正。计算过程未考虑人民币贬值和提前还本的投资时间价值,仅供参考!谢谢。

建行提前还款2021最新规定(深圳建行提前还款流程)

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